活動策劃前階段的全程策劃
發(fā)表于：2018/7/3 14:16:28來源：瀏覽次圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發(fā)商逐漸認識到實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并且比競爭對手更有效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西，即發(fā)現(xiàn)欲望并滿足它們。使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場需求。
房地產(chǎn)活動策劃的責任，就是去研究市場，發(fā)現(xiàn)消費者的真正“欲望”，全程策劃理論應(yīng)運而生。全程策劃理論是指在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào)研、需求論證、概念定位、目標、規(guī)劃設(shè)計、建筑布局、工程控制、營銷推廣、售后服務(wù)等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。全程策劃經(jīng)歷了前策劃和后策劃兩個發(fā)展階段，兩個階段的策劃理論模式分別是等值策劃模式與增值策劃模式。
①前策劃階段一等值策劃。
前策劃階段以等值策劃理論為代表，策劃人為避免樓盤成本攀升而并未獲得同比的售價，或因售價提高造成樓盤空置率攀升的惡性循環(huán)，在樓盤眾多的優(yōu)勢賣點中進行權(quán)衡取舍，或找到樓盤未發(fā)現(xiàn)的價值點，使樓盤成本與銷售價格相適應(yīng)。此階段房地產(chǎn)策劃是以品質(zhì)、價格為主線，強調(diào)生活的舒適與和諧，綜合運用市場策劃、投資策劃、設(shè)計策劃、形象策劃、廣告策劃、營銷策劃、公關(guān)活動策劃、商業(yè)功能策劃等各種技術(shù)手段，使銷售達到理想的效果。房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注市場需求的結(jié)果，使房地產(chǎn)策劃在開發(fā)商心中的位置進一步提高，以用戶為中心，策劃與營銷并重成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要功能。等值策劃要求策劃人能對該項目的價值具有充分的認知能力，并能在多因素之中進行權(quán)重取舍，而且南具有級取和實現(xiàn)的、有的能力發(fā)展士地的充分價值，進行海值愛劃，從而兌現(xiàn)其最大價值，可視為房地產(chǎn)策劃的理想模式。
②后策劃階段一增值策劃。
后策劃階段以增值策劃理論為代盤相對價值為主要目的，策劃人在項目立項時，即者手進行市場需求調(diào)街生牌定目標市場的需求和欲望，應(yīng)用等值策劃的技術(shù)手段，利用差異化、避免競爭等有銷理論，營造出即比競爭對手更有效的滿足市場需求、又不可替代的樓盤，通過提高消費者可察覺的使用價值，提高樓盤相對銷售價格使樓盤增值， 從而達到營銷目的的一種策 劃方式。增值策劃的目的，就是要為開發(fā)商的樓盤創(chuàng)造最大的附加值(使樓盤增值)，為樓盤的市場創(chuàng)造有效需求即通過創(chuàng)新適應(yīng)需求、 引導(dǎo)而求、挖掘需求。增值策劃的結(jié)果，真正確立了房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的位置，使以用戶為核心、策劃為主體功能、營銷為主要功能成為房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)模式。
